Генеральный подрядчик

Содержание

• Генеральный подрядчик в строительстве: функции, ответственность, критерии выбора
• Роль и функции генерального подрядчика в строительстве
• Права и обязанности генерального подрядчика
• Ответственность генерального подрядчика
• Критерии выбора генерального подрядчика
• Особенности договорных отношений с генеральным подрядчиком
• Заключение

Генеральный подрядчик в строительстве: функции, ответственность, критерии выбора

В современном строительстве, особенно при реализации крупных и сложных проектов, ключевую роль играет генеральный подрядчик (генподрядчик) - организация, которая берет на себя полную ответственность за выполнение всего комплекса строительно-монтажных работ и сдачу объекта "под ключ". Генподрядчик выступает главным исполнителем и координатором строительства, обеспечивая слаженную работу всех участников проекта - заказчика, проектировщиков, субподрядчиков, поставщиков.

От профессионализма, опыта и добросовестности генподрядчика во многом зависит успех проекта - соблюдение сроков, бюджета, качества работ, требований безопасности и экологичности. Поэтому выбор надежного генподрядчика - одна из важнейших задач для заказчика, требующая тщательного анализа рынка, проверки репутации и квалификации претендентов, оценки их финансовой устойчивости и технической оснащенности.

В этой статье мы подробно рассмотрим роль и функции генерального подрядчика в процессе строительства, его права и обязанности, ответственность перед заказчиком и субподрядчиками, критерии и процедуру выбора генподрядчика, а также особенности договорных отношений с ним.

Роль и функции генерального подрядчика в строительстве

Генеральный подрядчик - это строительная организация, которая на основании договора с заказчиком осуществляет весь цикл работ по возведению, реконструкции или капитальному ремонту объекта, обеспечивая конечный результат. В отличие от обычного подрядчика, выполняющего отдельные виды или этапы работ, генподрядчик несет полную ответственность за строительство объекта в целом, организует и координирует деятельность всех участников стройки.

Основные функции генерального подрядчика:

Подготовка строительного производства

Получение разрешительной документации (допусков СРО, лицензий)

Разработка проекта организации строительства (ПОС) и проекта производства работ (ППР)

Подготовка строительной площадки (временные здания и сооружения, склады, дороги, коммуникации)

Обеспечение строительными машинами, оборудованием, материалами

Набор и расстановка кадров, организация охраны труда и техники безопасности

Выполнение строительно-монтажных работ

Земляные и фундаментные работы, возведение несущих и ограждающих конструкций

Монтаж инженерных систем и оборудования (отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение, связь и т.д.)

Отделочные работы, благоустройство территории

Пуско-наладка и сдача инженерных систем

Авторский и технический надзор, геодезический и лабораторный контроль

Управление субподрядчиками

Выбор и привлечение субподрядных организаций на конкурсной основе

Распределение объемов работ и графика выполнения между субподрядчиками

Координация и контроль работы субподрядчиков, проверка качества и соответствия проекту

Приемка выполненных субподрядчиками работ, учет объемов и стоимости по формам КС-2, КС-3

Оплата работ субподрядчиков, улаживание спорных ситуаций

Взаимодействие с заказчиком

Согласование с заказчиком графика производства работ, очередности и сроков завершения этапов строительства

Предоставление заказчику отчетов о ходе строительства, использовании ресурсов, освоении денежных средств

Извещение заказчика о возникающих проблемах и согласование путей их решения (корректировка проектной документации, увеличение смет и т.п.)

Сдача заказчику результатов работ, передача исполнительной документации, обучение персонала

Устранение замечаний и недостатков, выявленных в процессе приемки

Сдача объекта в эксплуатацию

Проведение индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем

Получение заключений о соответствии объекта требованиям технических регламентов и проектной документации

Подготовка документов для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Передача заказчику документации, необходимой для эксплуатации объекта (исполнительных схем, паспортов, инструкций)

Обучение персонала заказчика правилам эксплуатации инженерных систем и оборудования

Таким образом, генподрядчик - это центральная фигура в системе организации строительства, берущая на себя весь комплекс управленческих, инженерных, экономических и правовых вопросов, связанных с реализацией проекта. От того, насколько эффективно генподрядчик справляется со своими функциями, зависит конечный результат - качество, безопасность и надежность построенного объекта.

Права и обязанности генерального подрядчика

Права и обязанности генерального подрядчика по отношению к заказчику и субподрядчикам определяются законодательством (Гражданский кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ) и договором строительного подряда (генерального подряда). Основные из них:

Права генподрядчика

Требовать от заказчика:

• своевременной передачи строительной площадки, проектной и разрешительной документации, необходимых для выполнения работ
• обеспечения строительства предусмотренными договором ресурсами (электроэнергией, водой, материалами, оборудованием)
• оплаты выполненных работ в порядке и сроки, установленные договором
• Привлекать к выполнению работ субподрядчиков (если это не запрещено договором)
• Запрашивать у заказчика дополнительную информацию и документацию, необходимую для выполнения работ
• Приостанавливать работы в случае нарушения заказчиком своих встречных обязательств (неоплаты, непредоставления документации и т.п.)
• Требовать пересмотра сметы при существенном возрастании стоимости материалов и работ
• Сдать результат работ досрочно с согласия заказчика

Обязанности генподрядчика

1. Выполнить все работы в объеме и сроки, предусмотренные договором и проектной документацией, сдать результат заказчику
2. Обеспечить соответствие результата работ требованиям качества, безопасности жизни и здоровья, экологии, а также иным требованиям, установленным законодательством
3. Обеспечить выполнение работ из своих материалов, своими силами и средствами, если иное не указано в договоре. Использовать материалы заказчика экономно и расчетливо
4. Предоставлять заказчику отчеты о ходе работ, извещать о готовности к сдаче результата
5. Устранять недостатки и дефекты, выявленные в процессе выполнения работ и при приемке заказчиком
6. Обеспечивать охрану труда, технику безопасности и пожарную безопасность на строительной площадке, нести ответственность за ущерб, нанесенный третьим лицам
7. Участвовать во всех проверках и комиссиях, создаваемых заказчиком для приемки результата работ
8. Передать заказчику вместе с результатом работ всю исполнительную документацию, инструкции по эксплуатации, гарантийные талоны и сертификаты

Генподрядчик обязан самостоятельно урегулировать все отношения с субподрядчиками - производить расчеты, контролировать сроки и качество их работ, претензионную работу. Заказчик не вмешивается в эти отношения и не несет перед субподрядчиками никаких обязательств. В то же время генподрядчик отвечает перед заказчиком за действия субподрядчиков как за свои собственные.

Четкое и неукоснительное соблюдение генподрядчиком своих прав и обязанностей - залог доверия и долгосрочного сотрудничества с заказчиками. В противном случае генподрядчик рискует не только своей репутацией, но и финансовым благополучием, вплоть до банкротства.

Ответственность генерального подрядчика

Генеральный подрядчик несет полную ответственность перед заказчиком за надлежащее исполнение договора, за качество и своевременность выполнения всех работ, в том числе выполненных субподрядчиками. В случае нарушения условий договора к генподрядчику могут быть применены различные санкции - от штрафов до расторжения договора и взыскания убытков.

Основные виды ответственности генподрядчика:

За нарушение сроков выполнения работ. Генподрядчик уплачивает заказчику неустойку (пени) в размере, установленном договором или законом, за каждый день просрочки. Если просрочка превышает согласованный максимальный срок (обычно 1-3 месяца), заказчик вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

За ненадлежащее качество работ. Если результат работ не соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, СНиПов, техническим регламентам, заказчик вправе потребовать от генподрядчика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок

соразмерного уменьшения цены работ

возмещения своих расходов на устранение недостатков Если недостатки существенны и неустранимы, заказчик может отказаться от приемки работ и потребовать возврата уплаченной суммы и компенсации убытков.

За нарушение требований безопасности строительства. Генподрядчик обязан обеспечить безопасные условия труда, соблюдение норм охраны труда и техники безопасности, пожарной безопасности, электробезопасности, производственной санитарии и экологии. За нарушения этих требований генподрядчик может быть привлечен к административной и даже уголовной ответственности.

За причинение вреда третьим лицам. Если в результате действий генподрядчика или привлеченных им субподрядчиков причинен ущерб жизни, здоровью или имуществу других лиц (соседних домов, коммуникаций, дорог и т.п.), генподрядчик обязан возместить этот ущерб и при необходимости компенсировать регрессные требования заказчика.

По гарантийным обязательствам. Генподрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока (обычно 1-5 лет с момента приемки объекта), если не докажет, что они возникли вследствие нормального износа, неправильной эксплуатации или были устранены вмешательством третьих лиц. Генподрядчик обязан за свой счет устранить дефекты или возместить заказчику расходы на их устранение.

Для снижения и распределения этих рисков генподрядчик может применять различные инструменты - банковские гарантии, страхование строительно-монтажных рисков, гражданской ответственности, послепусковых гарантийных обязательств, детальную проработку договоров с субподрядчиками с возложением на них части ответственности. Но в любом случае именно генподрядчик остается главным ответчиком перед заказчиком и должен тщательно контролировать все процессы строительства.

Критерии выбора генерального подрядчика

Выбор генподрядчика - ответственная задача для заказчика, от которой зависит судьба всего проекта. Основные критерии, которыми следует руководствоваться при выборе:

1. Опыт и репутация компании. Наличие у генподрядчика успешно реализованных проектов аналогичного масштаба и сложности, положительных отзывов и рекомендаций от прошлых заказчиков. Срок работы компании на рынке, ее место в рейтингах и топах строительных организаций.
2. Наличие допусков и лицензий. Членство генподрядчика в СРО строителей с допуском к требуемым видам работ, наличие лицензий на специальные виды деятельности (проектирование, инженерные изыскания, монтаж инженерных систем, реставрация и т.п.).
3. **Квалификация персонала**. Укомплектованность генподрядчика квалифицированными инженерно-техническими и рабочими кадрами, наличие системы аттестации и повышения квалификации, отсутствие текучести кадров.

1. Техническая оснащенность. Наличие у генподрядчика собственного парка строительной техники, машин и механизмов, современных средств измерения и контроля, программного обеспечения для управления проектами. Способность генподрядчика выполнять работы собственными силами, без привлечения субподрядчиков.
2. Финансовая устойчивость. Стабильное финансовое положение генподрядчика, достаточность собственных оборотных средств, отсутствие задолженностей по налогам и зарплате, хорошая кредитная история. Способность генподрядчика предоставить финансовые гарантии исполнения обязательств (банковскую гарантию, поручительство, залог).
3. Деловая репутация и отсутствие негатива. Информация о генподрядчике из открытых источников, СМИ, отзывов клиентов и партнеров. Отсутствие фактов неисполнения обязательств, срыва сроков, судебных разбирательств, претензий со стороны надзорных органов, случаев банкротства или ликвидации.
4. Ценовое предложение. Стоимость работ генподрядчика в сравнении с рыночным уровнем цен и предложениями конкурентов. Порядок формирования цены (твердая или приблизительная смета), условия и формы оплаты, размер авансирования.
5. Подход к организации работ. Предлагаемые генподрядчиком методы и технологии работ, организационная структура управления проектом, механизмы контроля качества и сроков, порядок взаимодействия с заказчиком и субподрядчиками.
6. Готовность идти навстречу заказчику. Способность генподрядчика учитывать специфические требования и пожелания заказчика, корректировать свои стандартные процедуры и шаблоны договоров, предлагать заказчику различные варианты и опции сотрудничества.

Для более объективной и всесторонней оценки генподрядчиков заказчик обычно проводит конкурентные процедуры отбора - тендеры, конкурсы, запросы предложений. В ходе этих процедур претенденты предоставляют подробную информацию о своей квалификации, опыте, ресурсах, а также коммерческие предложения с указанием цены и условий выполнения работ. Заказчик оценивает предложения по установленной системе критериев, проводит очные переговоры и презентации, посещает объекты генподрядчиков. По итогам выбирается генподрядчик, наилучшим образом соответствующий требованиям проекта.

Особенности договорных отношений с генеральным подрядчиком

Отношения между заказчиком и генподрядчиком регулируются договором строительного подряда (или договором генерального подряда), который имеет свои особенности по сравнению с обычным подрядом:

1. Более широкий предмет договора. В предмет договора с генподрядчиком включается весь комплекс строительно-монтажных и сопутствующих работ, необходимых для сдачи объекта "под ключ", а не отдельные их виды.
2. Поэтапная приемка и оплата работ. Договор предусматривает промежуточную приемку и оплату выполненных этапов работ (например, нулевого цикла, коробки здания, инженерных систем и т.д.) с подписанием соответствующих актов по формам КС-2, КС-3.
3. Централизация ответственности. Генподрядчик несет полную ответственность перед заказчиком за действия и результаты всех привлекаемых субподрядчиков. Заказчик не вступает с субподрядчиками ни в какие отношения.
4. Обеспечение исполнения обязательств. Договор может предусматривать предоставление генподрядчиком финансовых гарантий (банковской гарантии, поручительства), страхование строительно-монтажных рисков, гражданской ответственности, удержание части стоимости работ до завершения проекта.
5. Гибкость цены и сметы. Цена работ по договору может быть твердой или приблизительной, с возможностью ее изменения по согласованию сторон при существенном изменении объемов или стоимости работ. Смета обычно является ориентировочной и корректируется в ходе строительства.
6. Особые условия при госзаказе. Если заказчиком выступает государственный орган или учреждение, договор должен соответствовать требованиям законодательства о госзакупках (44-ФЗ), предусматривать обеспечение заявки и контракта, ответственность за неисполнение условий контракта.
7. Порядок разрешения споров. Договор должен содержать подробный порядок досудебного разрешения споров и разногласий (путем переговоров, медиации), а также условие о передаче неурегулированных споров на рассмотрение суда или арбитража.

При составлении договора с генподрядчиком важно максимально полно и четко описать весь объем и состав работ, требования к их качеству и срокам, процедуры взаимодействия и документооборота, ответственность сторон за нарушения. Стороны могут использовать типовые формы договоров, разработанные профессиональными объединениями строителей, но с учетом особенностей конкретного проекта и согласованных условий сотрудничества.

Заключение

Генеральный подрядчик - ключевая фигура в системе организации строительства, от которой во многом зависит успех проекта. Профессиональный и добросовестный генподрядчик - гарант того, что объект будет построен качественно, в срок и в рамках бюджета, а интересы заказчика будут соблюдены на всех этапах.

Выбор надежного генподрядчика - сложная и ответственная задача для заказчика, требующая комплексной оценки опыта, репутации, ресурсов и предложений претендентов. Грамотное построение договорных отношений с генподрядчиком, четкое распределение прав, обязанностей и рисков, контроль за ходом работ - залог минимизации проблем и конфликтов.

В то же время, и для самих генподрядчиков выполнение своей роли - большой вызов, требующий высокого профессионализма, компетентности, оперативности, гибкости и ответственности. Генподрядчик должен уметь эффективно планировать и координировать работы, подбирать и контролировать субподрядчиков, взаимодействовать с заказчиком и проектировщиками, решать возникающие проблемы и споры.

Только при условии профессионализма, порядочности и слаженной работы всех участников строительства, при взаимном уважении и учете интересов друг друга институт генподряда будет и дальше развиваться и приносить пользу отрасли. А крепкие, долгосрочные и взаимовыгодные отношения между заказчиками и генподрядчиками станут основой для реализации самых смелых и грандиозных строительных проектов.

Смотрите похожие статьи:

Строительный подряд: сущность, виды, права и обязанности сторон

...оительного подряда - залог надежности и долговечности создаваемых объектов, а значит - и благополучия общества в целом. Смотрите похожие статьи: Генеральный подрядчик в строительстве: функции, ответственность, критерии выбора Генеральный подрядчик в строительстве: функции, ответственность, крит ...

Посмотреть

---

Генеральный подряд в строительстве: роль, преимущества и выбор надежного партнера

...ра строительного подряда Виды договоров строительного подряда Существенные условия договора строительного подряда Права и обяза ... Посмотреть Генеральный подрядчик в строительстве: функции, ответственность, критерии выбора Генеральный подрядчик в строительстве: функции, ответственность, крит ...

Посмотреть

---

Разработка проектной документации: ключевые аспекты и современные тенденции

...кументации (архитектурных, конструктивных, инженерных решений) Составление сметной документации и определение стоимости строите ... Посмотреть Генеральный подрядчик в строительстве: функции, ответственность, критерии выбора Генеральный подрядчик в строительстве: функции, ответственность, крит ...

Посмотреть

География поставок материалов и проведения работ компании Ювикс Групп